曾卖到16万/平的豪宅延期交付半年，却因为2831平方米而无法办理房产证
曾卖到16万/平的豪宅延期交付半年，却因为2831平方米而无法办理房产证
位于广州市中心区域的天越公馆 每经记者 黄婉银 摄
超出的28.31平方米，令徐晴（化名）等一众豪宅业主始终无法办理房产证。
今年8月，在业主们的持续“监工”下，原本应该2022年底精装交付的房屋终于延期交付。但还没高兴多久，大家就发现，项目至今未办理大确权手续。
按广州现行有关规定，房屋竣工后，房地产开发企业要向有关部门申报，进行房地产初始登记，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利，也就是日常说的大确权。在进行大确权之后，购房者才能申请办理所购商品房的转移登记，办理个人的房屋产权证。
徐晴的房子位于广州市越秀区寺右南三街世茂天越（备案名：天越公馆），属于五羊新城板块，与广州CBD珠江新城区域仅一路之隔，是本地热度颇高的豪宅楼盘，销售均价曾达12万元-16万元/平方米。
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“天天盯着他们建”
广州市住房和城乡建设局信息显示，世茂天越占地面积5446平方米，总建筑面积65742.3236平方米，批准预售套数244套，已售总套数234套，其中住宅228套，2019年取得预售证。该项目有两张施工许可证，2019年11月发出的施工许可证显示，合同开工日期是2015年，合同竣工日期是2022年1月。
广州市住房和城乡建设局网站相关项目信息截图
徐晴在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，2021年，她以每平方米均价约13万元购买了世茂天越一套住宅，总价3000万元左右，后面还有业主是以约16万元均价购买的。根据购房合同约定，世茂公司应于2021年12月31日交付标的毛坯房，应在2022年底完成房屋精装交付。
但截至2022年11月，项目仅完成毛坯综合验收，世茂公司尚未完成装修合同约定精装修交付标准，绝大部分业主未收楼。
“根据合同，应该是去年底就统一交房了，但我今年6月来项目看的时候，一点动静都没有。然后7、8月我就直接住到了旁边的宾馆，天天盯着他们建。本来是精装交付的，现在有些业主都在自己花钱装修收尾。”
11月8日，《每日经济新闻》记者实地走访世茂天越看到，小区仅一栋单体楼，分为A、B两部分，主要户型有130-210平方米大平层，以及188-192平方米复式。项目的公区、小区花园、游泳池、大堂、外侧底商等都已经完工，不少收楼的业主正在进行装修。
天越公馆住宅单体楼高达51层
整个项目占地面积不大，住宅单体楼高达51层，容积率相对较高，小区花园、公区、泳池等都相对较窄。但因为地理位置优越，且靠近珠江新城，周边配套非常齐全，因此项目当时推售也受到不少购房者青睐，尾盘推出时价格一度超过16万元/平方米。
在克而瑞发布的《2020年1-6月广州1000+万奢宅销售套数榜单》中，世茂天越名列首位，其中6月单月销售额超3亿元。
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“历史问题”阻碍大确权
但收房后，徐晴等业主还没高兴多久，就得知项目至今还未办理大确权手续，这也导致业主们都无法办理房产证。
徐晴说，这个楼盘不少业主都是做生意、做实业的，最近两三年生意难做，大家收入都下降不少，而每个月的房贷金额则少则4、5万元，多则近10万元，还有业主经营公司也遇到流动性压力。如果早日能成功收房并办理房产证，业主可以进行房屋出租或者融资、交易等缓解现金流压力。
广州市住房和城乡建设局信息显示，世茂天越的项目公司，同时也是项目建设方的广州世茂新纪元置业有限公司，已经取得新建商业、住宅、办公楼工程1幢的竣工验收备案表（竣工验收备案编号：穗（越）建验备2022-006），工程竣工联合验收通过日期为2022年11月22日，工程地点就是越秀区东山街道五羊村寺右新马路以南地段，即世茂天越项目。
楼盘竣工联合验收通过日期为2022年11月22日
徐晴等业主签订的购房合同显示，出卖人应在该商品房项目取得建设工程规划条件核实意见、竣工验收备案证明文件等相关文件之日起90日内，申请该商品房项目的房屋所有权首次登记。
出卖人办妥建设项目房屋所有权首次登记后，如以双方共同办理的方式为买受人办理房屋所有权转移登记，双方应当在该商品房交付之日起210日内向不动产登记机构申请办理房屋所有权转移登记。
徐晴等业主了解到，阻碍项目进行大确权的主因是楼盘建筑有超出红线、占用粤泰股份名下信龙大厦（地址：广州市越秀区广州大道中路129-133号）的28.31平方米。
11月12日，世茂方面向《每日经济新闻》记者证实了业主的说法。
问题还要从2019年说起。
彼时，世茂集团进行了多起大型收并购，其下属的世茂海峡发展公司（以下简称世茂海峡）承接了世茂在华南并购的绝大多数资产包项目。这些项目的获取途径大多数源于对广州老牌房企粤泰股份，以及泰禾、福晟的收并购。世茂天越就是世茂收购的“粤泰资产包”数个项目之一，同时也是世茂海峡操盘的项目。
2019年，债务缠身的粤泰股份（已退市）为缓解公司流动性紧张，连续出售了5个项目给世茂以“回血续命”，交易对价总计63.97亿元。
但与世茂天越相临的信龙大厦却不在出售的“资产包”之内。
粤泰股份2022年年度报告显示，信龙大厦仍在对外出租，截至2022年12月31日，公司对外出租的物业主要包括广州市的城启大厦部分单元、信龙大厦、侨林苑、侨城花园二楼等。
问题恰恰就出现在已出售给世茂的天越项目和未出售的信龙大厦之间。
世茂天越项目和信龙大厦位置图
世茂知情人士表示，粤泰旗下的广州嘉盛大厦（后改名为天越公馆，下称天越项目），在建工程转让给广州世茂新纪元置业有限公司时，塔楼已经建设至约40层。
天越项目于2014年获广州市规划局审批的建设方案是与东侧信讯大厦（即上述信龙大厦）连体建设，项目在办理验收的时候发现塔楼东山墙压占信讯大厦用地，存在28.31平方米用地面积重合的问题，属于粤泰公司遗留的重大历史问题，严重影响项目所有权登记工作。
也就是说，是粤泰公司自己建设两个项目时，有项目“越界”。这种事情，如果发生在企业内部还比较好解决，但其中一项目已出售，就容易引发确权纠纷。
世茂方面续称，政府部门要求解决历史遗留的该28.31平方米土地重叠问题后再办理天越项目确权工作，因此，“我司已积极沟通政府相关部门、粤泰公司等相关方支持推进该问题的解决”。
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问题“正在解决中”
“我们项目监管账户有钱，现在只是需要多方协调早日解决历史遗留的红线问题。现在对我们来说，诸如延期交付、电梯质量等等都是小事，可以逐一解决，唯一的诉求就是早日成功办理房产证。”徐晴表示。
《广州市商品房买卖合同》（预售）范本规定，因出卖人的原因，买受人未能按本条第（一）款约定办理该商品房的不动产权证书的有多种处理方式，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自出卖人应当为买受人办理房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权转移登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之X的违约金。
而来自世茂方面的回复是，“事情正在推进中，粤泰方面也在配合流程”，双方均希望“历史问题”能早日解决。
撰文| 黄婉银
编辑| 陈梦妤
封面、内文图源| 每经记者 黄婉银 摄
二手房过户费用：房屋62平，卖价是22万，房产证超过五年了，是我的第一个房子，房主现在还有两套房子。请
房产过户的费用有下列几项，但各地可能有出入：
一、政策性收费：
1、契税：普通住宅：均价低于5000元/m2，评估价*1.5%；非普通住宅：高于5000元/m2的，面积超过144m2的，用于其它用途的，评估价*3% 。
2、个人收入调节税：（评估价-原购入价）*20% （规定是卖方交，可是如今很多都是买方啊）
3、营业税：住宅购入不满五年的：评估价*5.55%；非普通住宅购入五年以上的：（评估价-原购入价）*5.55%；普通住宅购入五年以上的免交。
4、房产交易费：房屋建筑面积*6元/平方米
5、印花税：评估价*0.1%
6、房产证工本费：85元
7、土地证工本费：105元
8、交易评估费：评估价*0.3%
二、如果通过中介交易，应支付的中介费：
1、交易中介费：成交价*1%
2、房产权证代办费：看那个中介怎么要吧，一般几百块
房屋转让过户的规定
投入使用的房地产买卖双方，应当签订房地产买卖合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，当事人在过户申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审，法律服务机构对符合规定的自制合同，提出预审合格意见。市、区、县房地产交易管理机构受理过户申请后，应对买卖双方提供的申请过户资料进行审核，审核内容如下：
一、当事人提供的材料是否合法、有效；
二、申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误；
三、房地产的权属是否清楚，有无权属纠纷或他项权利不清的现象，是否属于《房地产转让办法》规定不得转让的范围；
四、受让人按规定是否可以受让该房地产；
五、买卖的房地产是否已设定抵押权；
六、买卖已出租的房地产，承租人是否放弃优先购买权；
七、买卖共有的房地产，共有人是否放弃优先购买权；
八、房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容。
买卖双方当事人对于市、区、县房地产交易管理机构作出的不予过户决定有异议，可向市房地局申请行政复议，也可直接向人民法院起诉。
办理房屋产权过户的手续和费用：
1、5年内的房屋过户，需要由卖方交纳个人所得税。5年以前的不需交。
2、第一次过户要交纳1.75%的讫税（财政部门收取）
3、6元/平方米的手续费（房管局收）
4、房屋评估费按评估后总价的5‰收（评估事务所收）
5、公证费最高300元
根据以上各项费用您自己一算便知。
经济适用住房上市交易应缴税费
一、买卖：
除所得收益缴纳外，以成交价（或评估价）为计（费）基数按下列规定缴纳税费：
（一）土地出让金：按国家、省已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的有关规定执行；
（二）所得收益缴纳（已购经济适用住房出售免缴）：由卖方缴纳。按成交价扣除当地政府公布的同期经济适用住房平均单价、原支付超过住 房面积标准的房价款和卖方按本规定缴纳的土地出让金、印花税、监证费 后的净收益，按超额累进比例缴纳。成交价高于当地同期经济适用住房平 均单价50％以下的部分，按20％缴纳所得收益，80％归卖方；成交 价高于当地同期经济适用住房平均单价50％以上的部分，30％缴纳所 得收益，70％归卖方。超过住房面积标准的净收益全额缴纳。
（三）印花税：0．1％，买卖双方各承担一半；
（四）契税：1．5％，由买方缴纳；
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